江苏高运房地产开发有限公司管理人
关于招募破产程序投资人的预公告
（2022第2号）
2018年7月16日，江苏省淮安市洪泽区人民法院作出（2018）苏0813破字8号民事裁定书，受理了“恒隆水城”项目开发商江苏高运房地产开发有限公司（下称高运公司）破产清算申请。2020年11月16日，法院决定指定淮安市洪泽区文旅局牵头成立的清算组为管理人。2021年2月4日，高运公司被裁定宣告破产。2020年12月1日，清算组作出成立破产管理团队的决定，现聘请成都竞择破产清算事务所负责破产程序的具体推进工作。
为维护债权人和债务人的合法权益，保证程序公平公正，债权人利益最大化，管理人现根据《中华人民共和国企业破产法》规定面向社会公开招募投资人。
一、债务人及开发项目概况
“恒隆水城”项目位于洪泽城北京路北侧、建设路西侧，由高运公司开发。2009年高运公司通过出让方式以每亩106.8万元取得原洪泽汽车站121.6亩地块的国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，土地用途：商住，土地使用权终止日期：商业2051年10月26日、住宅2081年10月26日。后因高运公司资金链断裂，导致该项目停工至今。
项目规划总建筑面积223537.55平方米，地上建筑面积177102.1平方米（包括架空层1317.58平方米），地下46435.45平方米。拟建商住楼18层4幢、18+1层3幢、17、15、11、4层各一幢。地下面积中商业用房12285.35平方米，停车库34150.1平方米，地上面积中超市22651.4平方米，沿街商业用房688间，共50527.79平方米（含负一层、一、二层），公寓143套5020.9平方米，酒店240套7839平方米，住宅88409.26平方米，配套用房1336.17平方米。
二、存量资产情况
1.目前一、二期全部建成的房源，住宅总计59135.82平方米，人防地下室21992.16平方米，商业1号楼公寓8303.09平方米、ABCD商业区71241.65平方米、5号楼商业997.03平方米、6号楼商业1325.59平方米、E区8号楼商业2601.31平方米、F区947.89平方米，合计商业面积87410.2平方米，
恒隆水城二期尚有7号楼（18F+1层）、9号楼（18F+1层）、10号楼（18F层）和地下室工程未开发建设，待开发建设用地面积约28亩（最终面积以测绘为准），待开发规划建筑面积约46999.10 ㎡（根据规划指标测算，注：规划土地面积大于证载面积3670.31㎡，按照容积率2.35换算，规划建筑面积多出8625.23㎡，故最终面积以批准文件为准），其中住宅面积33923.10 ㎡，商业面积4769.57㎡，地下室面积8306.43㎡。
2.该项目房源除部分商铺未进行销售外，其他房源销售形式分为正常销售、以房抵债以及司法拍卖等。以房抵债的房源基本已进行网签，抵债债权类型包括工程债权、民间借贷、职工工资等。
（1）恒隆水城B区商业有30套商铺办理了在建工程抵押。登记的抵押权人为洪泽农商行，权证号为苏（2016）洪泽县不动产证明第0003609号和第0003610号，抵押物面积为1937.81㎡，债权数额为1000万元。
（2）恒隆水城恒隆水城B区、C区和3号楼共7套门面房办理了在建工程抵押。登记的抵押权人为洪泽农商行，权证号H500916-H500918，债权数额为1000万元。经管理人调查核实，该在建工程抵押对应的主债权已消灭，抵押权人承诺近期办理注销登记。
3.前期管理人对高运公司银行存款、存货、办公设备、低值易耗品进行盘点并登记造册。经调查核实，以2018年7月16日为时间节点，银行存款余额 4609116.25元，其中包括保证金账户余额4120930.36元，现金余额6362.95 元。办公家具124套，审计后净值为34337.22元。办公电子设备48件，审计净值为12865.27元。
前期管理人委托淮安国信会计师事务所有限公司出具的淮国信专审报（2020）第99号专项审计报告披露，应收账款调整后余额为5976497.74元，在人民法院受理高运公司破产清算之日，高运公司全部资产为－181325634.70元，处于资不抵债状态。
4.前期管理人依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对管理人确定的归属于高运公司的在建工程及土地使用权市场价值进行评估，包括192套公寓式酒店用房（建筑面积8302.68㎡）、1116套商业用房（建筑面积59358.88㎡）、66套公寓用房（建筑面积3460.17㎡）、1套住宅用房（建筑面积112.95㎡）、地下车位89个等在建工程和二期未开工建设的部分土地使用权。评估基准日为2020年5月31日，评估方法为假设开发法，评估的结果为410462900元。
5.根据人民法院查控系统反映，截止2018年6月5日，高运公司名下无车辆登记反馈信息。管理人到洪泽车管所调查，登记在高运公司名下的仅有苏HU2952号别克小型汽车一辆，使用起始日期为2010年9月13日，检验有效期止为2016年9月30日，状态为：违法未处理、查封、逾期未年检、锁定、达到报废标准。管理人没有接管到车辆，也没有调查到车辆去向的线索。现车辆下落不明。
三、债务情况
“恒隆水城”项目破产清算案共有561户债权人申报债权。其中普通债权854,653,678.95元；优先债权人237,082,924.82元；税收债权4,595,904.03元；管理人核查职工债金额5,184,269.59元；申报逾期交房违约债权451户，申报总额17,564,167.24元。
以上合计申报债权总额1,113,896,675.04元，根据第二次债权人会议资料，管理人初步确认债权总额742,642,111.23元，尚有部分债权人可能对已确认的债权存在异议，对于补充证据材料和异议债权管理人将依法定程序进一步处理，债权最终以法院裁定确认的金额为准。
管理人提示，可能尚有债务人账面存在记录但未申报的债权，以及可能存在账上未记载且未申报的负债。意向投资人提交投资文件时，应考虑到后期可能的债务增量因素。
四、投资人条件
1.意向投资人有足够的资金实力进行投资，拥有与高运公司经营规模相适应的资金实力和管理能力；
2.意向投资人及实际控制人经营正常，最近3年内无重大故意违法行为，无正在被强制执行的案件，未被列入失信人名单；
3.意向投资人及实际控制人无不良信用记录；
4.有能力落实后期全部建设资金，缴纳履约保证金2000万元，并落实工程保证金或2亿元金融保函；
5.投资人联合参与投资的，需书面说明各自的角色分工、权利义务等，且需同时符合上述第1-4项资格条件。
五、招募程序
1．意向投资人报名
意向投资人应向管理人提交《投资报名书》一份，主要包含以下内容：
（1）参与投资的意向书;
（2）意向投资人的介绍；
（3）意向投资人的主要业务情况及企业近3年年度财务报表（含资产负债表、损益表、利润表、现金流量表）;
（4）企业法人营业执照副本复印件,法定代表人身份证明；
（5）公司现行章程复印件;
（6）经办人或受托人姓名、授权范围及受托人身份证复印件,联系电话、电子邮箱、通信地址、送达地址确认书；
（7）具备资金实力及可调控资金能力的专项说明；
（8）董事会、股东会等决策机构同意投资的决议原件。
（9）意向投资人应向管理人承诺：愿意依照本招募说明书参与高运公司投资人的评选，愿意成为高运公司的投资人、缴纳投资保证金并承担法律责任。
2.尽职调查
意向投资人如需查阅、了解债务人的资产情况、财务审计、债权债务情况、经营情况等详细资料或进行尽职调查的，在意向投资人向管理人提交《投资报名书》后，可向管理人提出尽调书面申请，并与管理人签订《保密协议》。管理人将予以必要的配合，提供相关资料，但意向投资人对尽调结果应自行承担法律责任。
3.提交《投资计划书》
意向投资人根据尽职调查了解到的情况，结合自身的商业判断和法律风险评估，向管理人提交具有可行性且不可撤销的《投资计划书》。《投资方案书》应当包括但不限于债务人的经营方案、债权分类、债权调整方案、债权清偿方案和计划执行期限、监督期限以及承诺书（主要是担保和保证）等其他内容，投资方案不得设置假设性前提。
4.签订《投资协议》
意向投资人提交《投资方案》后，管理人将与意向投资人针对其《投资方案》进行实质性磋商，双方依据实质性磋商的结果签订《投资协议》。意向投资人多个的，按“价高者得”原则择优确定签订《投资协议》对象。
5.提交《重整计划草案》
已与管理人签订《投资协议》的意向投资人可以根据自身及债务人的实际情况制作《重整计划草案》。意向投资人可以根据不同的投资方式制作不同的《重整计划草案》提交债权人会议表决，但版本以三套为限。符合破产法规定的条件时，管理人将《重整计划草案》提交债权人会议表决。
六、保证金
1.履约保证金的缴纳
履约保证金按2000万元确定。意向投资人签订《投资协议》和缴纳履约保证金的,即取得投资人资格。
2.保证金的退还
如《重整计划草案》未获法院裁定批准的,管理人15个工作日内无息退还保证金。
七、重要声明
1．本招募公告由管理人编制，招募过程不适用《招标投标法》，本公告的最终解释权属于管理人；
2．本公告非要约文件，不具约束性效力，对有关情况的描述仅供意向投资人参考，请特别留意本公告中管理人的提示条款；
3．债务人可能存在开发资质过期、未取得建设工程规划许可及施工许可等问题，还存在违法建设等情形，管理人将尽力协助办理，但不对办理效果和结果承担保证责任；
4.本招募公告并不能替代意向投资人的尽职调查，管理人不对本公告披露的内容承担最终保证责任。意向投资人应自行决定是否聘请专业投资顾问、法律顾问进行尽职调查、出具投资意见等；
5．意向投资人缴纳投资保证金并向管理人提交投资文件的，视为同意按高运公司现状进行投资，相关投资风险自行承担。
八、报名期限及联系方式
1.招募截止时间：2022年7月30日下午16:00；
2.管理人联系地址及联系方式：
材料递送方式：通过中国邮政EMS邮寄。收件人：江苏高运房地产开发有限公司管理人，地址：江苏省淮安市洪泽区高良涧街道北京路84号江苏高运房地产公司，电话：18982050111。
热忱欢迎有实力的社会各界人士和企业前来接洽，参与投资。
江苏高运房地产开发有限公司管理人
2022年7月22日